Этапы строительства собственного дома.
Итак, Вы решили построить дом в Геленджике. У Вас есть желание и возможность это сделать. С чего начать? Конечно, же в первую очередь нам нужна земля.
При выборе участка, кроме вида, удобного расположения и других прелестей, которые индивидуальны и устраивают конкретно Вас, существуют общие для всех критерии, на которые обязательно нужно обратить внимание:
- доступность коммуникаций
- правовые документы (для дома — это собственность, один собственник, он же продавец)
- назначение участка – Индивидуальное Жилищное Строительство.
Если газ, электричество, канализация и водоснабжение доступно и Вас устраивает, то остается один нюанс:
ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО ЗАКАЗАТЬ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН УЧАСТКА!
На этом плане, который выдаёт управление архитектуры, будет указано возможное пятно застройки, на котором Вам разрешат строить дом. Бывает, что участок вроде ничего и с документами всё в порядке, а по градостроительным нормам под застройку остаётся пятно 2*3 метра. И тут Вас ждут множество мытарств и проблем, и никто не сможет гарантировать Вам, что Вы добьетесь адекватного пятна застройки. Поэтому, обязательно, убедитесь в том, что на понравившемся Вам участке градостроительным планом предусмотрено адекватное пятно застройки.
Все вопросы с приобретением участка в Геленджике позади, Вы получили разрешение на строительство(обязательно) и представляете что хотите построить. Пора идти к архитектору и заказывать проект.
Для того чтобы начать проектировать Ваш дом нужна топо-геодезическая съемка Вашего участка, которая даёт представление о рельефе местности (без нее проект будет просто красивой картинкой), градостроительный план, отражающий пятно застройки и Ваше представление, что Вы хотите построить. Архитектор выслушает Ваше техническое задание (состав помещений, количество этажей, состав семьи, которая будет проживать в доме, предполагаемое количество гостей, которые будут приезжать к Вам летом и так далее. На основании Ваших пожеланий и представлений разрабатываются планировки будущего дома, потом вносятся корректировки и планировки переделывают, потом еще раз, и еще разок. (по опыту так и бывает обычно. Это нормально,
лучше и дешевле построить дом несколько раз на бумаге, чем потом перестраивать его в реальности
После утверждения планировок останется только сформировать внешний вид и собрать альбом. При необходимости после архитектора разрабатывается еще альбом конструктива — это даёт четкое понимание всех узлов и, как правило, позволяет экономить на количестве используемой арматуры. Прохождение всех этих этапов перед строительством дома гарантирует Вам обдуманность решения. В процессе планирования и проектирования взвешиваются все за и против. Много становиться понятно, что-то отметается. И имея на руках сделанный индивидуальный проект, Вы будете уже достаточно четко понимать, что получиться в конце. А это позволит Вам не теряться на самом этапе строительства и быть ответственным заказчиком.
Имея на руках проект, состоящий из архитектурной и конструктивной части, можно смело идти к строителям для того, чтобы узнать, сколько же будет стоить реализация Вашей мечты, дома в Геленджике, на которое Вы уже потратили уйму времени и эмоций. Обязательно просите посчитать весь проект в комплексе! Это общестроительные работы как по дому, так и по благоустройству участка (при сложном рельефе бывает так, что благоустройство участка по цене может быть крайне значительным), кровля, наружная отделка и остекление. Когда Вам будет известна стоимость строительства обязательно попросите строительную компанию рассчитать предполагаемый график платежей. После этого Вы сможете распланировать свой бюджет. Рассчитайте силы правильно, не стоит начинать строительство, если Вы не сможете закончить “коробку” одним махом, это приведет к дополнительным затратам в будущем.
Грамотная строительная компания всегда сможет Вас сориентировать как правильно разбить строительство дома на этапы.
И вот на Вашем участке стоит красавец дом, в который заведены все коммуникации. Осталось только отделать его внутри. Заключайте договор с компанией, которая сделает Вам комплекс работ! Искать отдельно электриков, сантехников, штукатуров и иже с ними конечно можно, но в этом случае можно обеспечить себе “развлечений” стыковки разных специалистов. И каждый из них сможет рассказать, что вот тут-то начались проблемы из-за его предшественника и найти “крайнего” будет нелегко. Делать ремонт, когда по любому этапу работы и срокам перед Вами отвечает Один человек, гораздо приятней. А еще лучше предварительно закажите ДИЗАЙН-ПРОЕКТ! Хотя бы в стадии разводки инженерных сетей (это недорого). Проект экономит и деньги, и время! И производители работ будут знать, что и где им делать. Переделать что-либо на бумаге – гораздо проще и дешевле, чем уже по факту!
Сделал ремонт, завёз мебель, клининг! Ура!! Можно жить.
Сотрудники
Сколько бы я, или кто-либо еще, ни рассказывал про квалифицированных инженеров и опытных прорабов — бригада строителей непосредственно на объекте решает многое!
Люди на месте однозначно влияют на качество и на сроки строительства даже под контролем прораба и ИТР (инженерно-технический работник). Рабочий на стройке — это же не подсобник и не грузчик «подай-принеси», это тоже специалисты: бетонщики, арматурщики, каменщики… И работа на строительной площадке происходит не только руками, но и головой…и не только под руководством инженера….. многие решения принимаются прямо здесь и сейчас, на месте, бригадиром. Кроме норм и правил используются опыт и элементарная логика. И работать с такими бригадами легко и продуктивно.
Был печальный опыт работы с неквалифицированными кадрами из ближнего зарубежья и в нашей компании.
Поддавшись на тренд повсеместного использования дешевой иностранной рабочей силы, мы наняли бригаду, на, как тогда, казалось, очень выгодных для нас и заказчика условиях.
Расскажу про этот опыт с точки зрения подрядчика. Время нахождения на объекте ИТР превышало время на шести остальных объектах, вместе взятых! Бригадир и рабочие мало того, что не знают, с ка кой стороны смотреть на чертеж, долго не могут понять, что конкретно от них хочет прораб в данный конкретный момент времени. Причем данная бригада не имела никаких проблем с русским языком. Просто объяснение, как перенести с бумаги в натуру тот или иной узел превращалось в квест с танцами с бубном. Ну, и сколько бы инженер ни находился на объекте, усмотреть всё — это очень сложная задача. В результате в процессе заливки бетона возникают форс-мажорные обстоятельства (опалубку «давануло», а там дырку оставили и т.д.) Или стены приходилось частично разбирать и перекладывать по проекту, или на другом растворе, или с изменением геометрии. Это был очень сложный и нервный опыт! В итоге, стоимость работ превысила заявленную на 15 процентов, а время работ увеличилось в ПОЛТОРА (!) раза.
С точки зрения заказчика все, конечно, немного проще (если рабочие работают под руководством грамотных специалистов) …В основном — это срыв сроков.
Заказчик выслушивает от прораба рассказы, почему все происходит так долго…
Причем рассказать заказчику, что твои орлы 2 раза перевязывали арматурный каркас, чтобы приблизиться к проектным решениям, прораб, скорее всего, не будет. Ну, и исправить все до приёмки бетона всё же практически невозможно, поэтому какие-то огрехи в качестве (в допустимых конструктивно пределах) будут присутствовать.
Подводим итог: работа с неквалифицированными рабочими-строителями— это головная боль прежде всего подрядчика, если он, конечно, несет ответственность за свою работу. А так бывает, к сожалению, далеко не всегда. В результате:
- Увеличиваются сроки строительства. Сильно увеличивается время на объяснение тех или иных рабочих моментов. Плюс постоянно возникает необходимость переделывать уже сделанное.
- Вовлеченность ИТР в работе на объекте кратно возрастает, что влияет на сроки при строительстве всех смежных объектов. Да и зарплата ИТР выше рабочих, соответственно возрастают затраты.
- Идет перерасход на строительных материалах, испорченных нерадивыми “одноразовыми” строителями.
- Сильно увеличивается нервное напряжение, как на строительной площадке, так и при общении с заказчиком.
- Нет возможности дать нормальную гарантию на выполненные работы. А если гарантия дается, то все последующие проблемы с эксплуатацией выходят «большим боком» для подрядчика.
Заказчику тоже достается. А именно:
- Прежде всего, это время. Плановые сроки увеличиваются в 100% случаев. Это все равно, что играть в футбол с несыгранной командой. ВСЕГДА будут проблемы.
- Растет стоимость работ. Вместо запланированных трат, которые вроде бы согласованы, подрядчик выставляет все новые и новые счета.
- Непонимание строительного процесса, помноженное на возникшие проблемы, будет заставлять Вас все глубже вникать в строительство,
- Вы будете нервничать и транжирить свое время.
- Как правило, после строительства такого объекта подрядчик с большой неохотой дает гарантии на работы. А если Вам удалось их получить, то все равно, каждая недоработка в Вашем новом доме, будет больно ранить и отнимать много времени и сил на ее исправление.
С учетом всего вышесказанного, строительства Вашего, такого желанного дома, превратится из долгожданного и интересного процесса в нервное и тяжелое приключение с непредсказуемым исходом, да еще и за ВАШИ деньги.
В итоге, за много полученных шишек и лет работы мы полностью организовали строительный процесс в нашей компании. Мы отобрали и оставили только проверенных годами работы сотрудников. Да, высококлассный специалист в строительной области стоит дороже неквалифицированного гостя из средней Азии, да, приходиться держать в штате, платить налоги, платить из своего кармана, если активных работ нет. Но все это окупается высокой скоростью и качеством работ, спокойствием и уверенностью, что завтра твоему заказчику ничего не упадет на голову уже в сданном доме. Именно поэтому мы даем гарантии, на все работы, которые выполнили. Мы гарантируем, что работы будут сделаны в согласованные сроки и в рамках обозначенного бюджета. И мы знаем, что наш заказчик придет к нам снова или посоветует нас своим знакомым и близким. А уверены мы во всем этом потому, что за много лет работы так было не один десяток раз.